第一财经研究院-中国的房地产市场是否已经触底？| 中国观察

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在11月的金融稳定报告中，美联储指出其商业联系人开始重点关注来自中国市场的影响。近一半的美联储商业联系人提高了未来12至18个月中国房地产市场发生影响的可能性。而这一切的焦虑与近期中国一家房企在境外发行的美元债未能如期兑付有关。市场心态总会因个别风险事件而产生普遍联系。

这种担忧是可以理解的。中国拥有巨大的房地产市场。去年新建房屋的销售额总计为15.5万亿元（2.2万亿美元）。这是美国去年新建房屋销售额的7倍。中国房地产市场通过原材料进口和开发商融资与全球市场相连。

中国住房市场的增长非常迅速。2011至2020年销售额增长了2倍多，在这9年间，销售面积增长了60%，且价格也翻了一番（见图1）。市场经历了一系列走走停停的循环，部分原因正是由于其快速增长。2008年和2011至2012年的下滑主要是政策导致的。政府收紧购房政策以控制价格上涨，提高人们的负担能力。相比之下，2014至2015年的下滑则主要是由包括库存大量增加、经济增长放缓和为家庭提供更广泛的投资机会的金融创新在内的市场因素推动的。

目前的循环也是政策导致的，但这次政府试图控制的是金融风险，而不是住宅的价格。中国房地产开发商的商业模式涉及到通过大笔借款收购土地和建造公寓，这一过程通常需要三年才能完成。随着市场的飞速增长，开发商们变得负债累累。

去年8月，政府开始实施“三条红线”机制，该机制旨在使房地产开发商的借款与其资产负债表的健康状况保持一致。违反全部三条红线的开发商的负债不允许增加，而没有违反其中任何一条的开发商的负债每年可扩大15%。

今年10月下旬，彭博社报道称，在30家最大的开发商中，有3家违反了全部3条红线，5家违反了2条红线，13家违反了1条红线，有9家同时遵守了三条红线的规定。这30家开发商出售了中国近45%的住宅房产。

三条红线使得开发商不太愿意承接新的项目，而更急于出售现有房产。因此，潜在的购房者现在不太可能在市场上找到有吸引力的新项目。此外，随着开发商降低价格，他们更愿意在购买前采取观望态度，以防价格进一步下跌。

2020年冬天，住房销售呈现出强劲态势，但其自2021年夏季以来急剧下降。新房的价格对销售趋势的变化很敏感（见图2）。2011至2012年（8个月）和2014至2015年（11个月），当销售特别疲软时，有过很长一段时间的价格环比下降。